Ingatlan eladási tippek eladóknak

Régen hirdeti lakását, vagy esetleg még most kezdi az eladást?

Bármely időszakban is van, hasznos tanácsokat osztok meg Önnel.

A következőkben meg fogok osztani Önnel

  • 6+1 tippet, amivel lenyűgözheti a vevőit,
  • 5 garantáltan működő értékesítési módszert
  • 5 árazási szarvashibát, amelyekkel akár a legjobb ingatlant is eladhatatlanná teheti, és
  • 5 szempontot, hogy mi alapján válasszon vevőt

Ezzel az összesen 22 pontos listával garantáltan a legjobb esélyekkel fog indulni az ingatlan eladási piacon.

Vágjunk is bele!

6+1 tipp, amivel lenyűgözheti a vevőket!

Szeretné, ha otthona minél előbb gazdára találna? A vevők számára az a legfontosabb, hogy el tudják magukat képzelni leendő otthonukban. Ha ez megvan, a többi már megy magától. Ahhoz pedig, hogy az első perctől otthon érezzék magukat Önnél, a következő lépéseket kell megtennie.

1. Az ingatlan és annak környéke

Nagyon fontos a Vevő számára a lakás/ház környezete, hiszen azon megvásárlás esetén egymaga csak nehezen tud változtatni.

Tipp! Mutatás előtt a társasházban pakoljon el a folyosóról, közös használatú terekről, – és ha szükséges – kérje meg erre a szomszédokat is. Családi házak értékesítése esetén nagyon fontos hogy az udvar, rendezett tiszta legyen.

2. A fény nem csak a kedvünkre van jó vagy rossz hatással!

Ha a napsugár beköszön az ablakon, az már fél siker!:)
Tipp! Ha teheti, a lakás tájolásának megfelelő, napsütéses időszakot válasszon a mutatáshoz! Húzza fel a redőnyöket, húzza ki a sötétítő függönyöket!

3. Hogy a lakás, már a belépéskor a legszebb arcát mutassa…

Nagyon fontos, hogy a Vevőt már a lakásban látott „első kép” rabul ejtse.
Tipp! Ennek érdekében takarítska ki az előteret is, pakolja el a cipőket a bejáratból. Vizes időjárás esetén plusz lábtörlő is kitehető, esetleg lábzsák is használható. (Az utóbbit nagyon szeretik a Vevők, ha van kéznél☺)

4. Ételszag vagy légfrissítő?

Bizonyított tény, hogy az emberre ugyanúgy hatnak az illatok, mint a fények vagy formák! Így van ez a lakások esetén is!
Tipp! Lakása megmutatása előtt kerülje a fűszeres, erős illatú ételek főzését. Inkább szellőztessen és finom illatokat árasztó légfrissítővel, füstölővel, illatgyertyával teremtse meg a megfelelő hangulatot.

5. Ki legyen otthon?

Nem szerencsés, ha a mutatásokat a vacsora kellős közepére, vagy az esti fürdetés – tv nézés időpontjára időzíti!
Tipp! Akik nem szükségesek a mutatáshoz, erre a rövid időre menjenek el otthonról. Ezzel is egyrészt a tágasság érzetét erősítik, másrészt roppant kínos a kézimunkázó nagymamán, a tv-előtt borozó nagypapán illetve a szőnyegen önfeledten játszó gyerekeken át hurcolni a vásárlókat.

6. Legyen rend!

Az előző pontokból már biztosan kiderült, hogy a legfontosabb: lakása a legszebb fényében tündököljön, mikor betoppan a Vevő! Alapvető, hogy mindig legyen rend!
Tipp! Mindenképpen érdemes kiporszívózni, csillogóvá varázsolni a fürdőszobát és a mellékhelyiséget. A mosatlan edény, vagy a tegnapi vacsora maradékainak látványa sem kelt jó hatást.

+1. Ne feledje, a lakás kiválasztása FOKOZOTTAN ÉRZELMI DÖNTÉS!

Az érdeklődőnek el kell tudnia képzelni, hogyan élne itt, hogyan rendezné be, hogyan válna számára igazi otthonná az új lakás!
Gondolkodjon a Vevő fejével! Készen áll a lakásmutatásra?

5 garantáltan működő értékesítési módszer

1. Készítsük fel a lakást és saját magunkat is az eladásra!

A sikeres értékesítés kulcsa, hogy mind a lakás, mind az eladó fel legyen készülve arra, hogy akár holnap is betoppanhat az valódi Vevő.

A lakást nem csak megjelenésében, de jogilag is fel kell készíteni az eladásra. Amikor az érdeklődő megnézi a lakásunkat, és komolyan érdeklődik, nagyon sokat segít számára a döntés meghozatalában, hogy az eladó mennyire felkészült.

A lakás megmutatásakor mindig legyen kéznél:

  • 1-2 rezsiszámla (elsősorban téli fűtésszámla),
  • a ház gazdálkodásának utolsó évi kimutatása,
  • méretarányos alaprajz,
  • tulajdoni lap, vagy legalább a lakás helyrajzi száma.

Támogassa a Vevőt, hogy az átadott információk ismeretében mihamarabb dönteni tudjon a vásárlásról.

2. Piaci áron hirdessük az ingatlant!

Nagyon sok tulajdonos esik abba a hibába, hogy a piaci árnál magasabb, irreális áron kezdi árulni az ingatlanát!

Miből adódhat ez a probléma?

Sokan határozzák meg az ingatlan árát aszerint:

  • ők maguk mennyiért vásárolták meg korábban?
  • mennyi pénzre lenne szükségük a továbblépéshez?
  • mennyiért adta el a szomszéd a lakását nem régiben?

Az ingatlanok árának megállapítása nem ilyen egyszerű feladat. Ez egy külön szakma.

Ha komolyak az eladási szándékai, akkor mindenféleképpen forduljon szakemberhez!

Ne feledje! A döntés, hogy mennyiért hirdeti, az Öné, hiszen az az Ön lakása! De soha ne veszítse szem elől a Vevő szempontjait, hiszen Ő adja majd a pénzt!  Egy irreális áron hirdetett lakás esetén sokszor odáig sem jut el a Vevő, hogy kimenjen megnézni, mondván, ha ennyiért hirdeti a tulajdonos, úgysem fogja odaadni sokkal olcsóbban, ami az ingatlan valós piaci ára lenne.

Ezen infók tükrében: Akkor mennyi is lesz az irányár? 🙂

Egy szakmailag megalapozott értékbecslési szakvélemény az ingatlanának hivatalos dokumentuma!

3. Az ingatlan nem egy kiló kenyér!

Ingatlant senki nem vesz „impulzus vásárlás” következtében! A piacon a Vevők sok-sok lakást néznek meg, hogy meghozzák a számukra legjobb döntést, így az eladás időtartam jelentősen megnövekedett. Csak a kizárólag jól felkészített, gondosan bemutatott, jó ár-érték arányban hirdetett lakások kelnek el 2-3 hónap alatt!

Az ingatlaneladás egy „melós”, időigényes dolog! Az értékesítés során sokszor lesz olyan, hogy nem megfelelő az időpont a mutatásra, esetleg este, vagy hétvégén szeretné megnézni a Vevő az ingatlant! Igen, sajnos ez előfordulhat! Ezért most az elején mindenképpen mérlegelnie kell, hogy van-e szabad ideje és energiája az akár hónapokig tartó ingatlanértékesítéshez?!

4. Határozza meg az ideális Vevőt! – sokkal könnyebb dolga lesz…

Minden lakásnak megvan a saját Vevője… csak meg kell találni. ☺

A legfontosabb ebben a kérdésben, hogy tisztában kell lennünk lakásunk minden paraméterével és ezek ismeretében meghatározni azt a réteget, akinek az Ön lakása a legideálisabb. Ezután pedig ott terjeszteni az ingatlan „jó hírét”, ahol ezek az emberek megfordulnak!

Például egy egyetem közeli 50 nm-es, 2 szobás lakást egyértelműen egyetemista gyermekek szülei, vagy befektetők fognak megvásárolni.

Míg egy belvárosi 120-140 nm-es emeleti polgári saroklakásra valószínűleg egy polgári értékeket nagyra becsülő, középkorú pár, vagy család, esetleg egy irodát kialakítani kívánó üzletember lehet a potenciális vevő!

A lényeg, hogy megtalálja saját lakásának célpiacát és a hozzájuk kapcsolódó kommunikációs csatornákat!

Mit gondol, az Ön lakása kinek lehet jó? Ezeket az embereket hogyan lehet elérni?

5. Építse fel az értékesítést tudatosan, hogy megállapodáskor ne végeláthatatlan áralku, hanem korrekt vételi ajánlat szülessen!

Nem véletlenül hagytam ezt a pontot a végére. Igazából ez a két utolsó építőkocka az értékesítés során. És ez nem más, mint a tudatosság és a következetesség!

Képzelje el, hogy az ingatlanpiacon lévő vevők mind-mind az általuk felállított szűrőkön (korrekt piaci ár, minőségi hirdetés, naprakész információk, mindenre kiterjedő lakásmutatás) mennek át, amelyen folyamatosan egyre kevesebb érdeklődő akad fent!

Ha a rendszer eddig ismertetett elemeit egymásra építve, ezeket a módszereket alkalmazva engedi a piacra az ingatlanát, a végén csak olyan Vevők maradnak fent a rostán és tesznek ajánlatot, akik valóban ezt az ingatlant szeretnék és nem végeláthatatlan áralkuba vágnak bele!

Árazási szarvashibák, amelyekkel a legjobb ingatlant is eladhatatlanná teheti

A 4 legnagyobb árképzési szarvashiba, amiket ha elkövet, ellehetetleníti ingatlanja eladását!

Lehet, hogy már valamelyik hiba most is Ön ellen dolgozik?

Az ingatlantulajdonosnak az eladással kapcsolatban talán a legnagyobb kérdés, hogy mennyiért? Mi az az ár, ami elegendő, de a piac is vevő az ingatlanra?

Az alábbiakban megismerheti azt a 4 hatalmas árképzési hibát, amelyeket kiküszöbölve könnyedén megállapítható ingatla reális piaci ára!

1. A szomszéd ennyiért adta el

Kifejezetten rossz irány látatlanban a szomszéd lakásához hasonlítani az Ön lakásátod, még ha úgy is gondolja, hogy a lakása ugyanolyan, mint az Öné. Két ugyanolyan lakás nincs! Vagyis legalábbis nagyon ritka.
A lakások nagyon eltérőek még ugyanabban a házban, ugyanazon az emeleten is. Mások a műszaki paraméterek, mások az esztétikai megoldások, a benapozottság vagy esetleg a jogi háttér. És még nem is beszéltünk arról, hogy biztosan hiteles információja van-e arról, hogy a szomszéd mennyiért adta el…

Mert hát ki szereti, ha a zsebében turkálnak?

2. Ennyiért hirdetik a hasonló lakásokat a környéken

Az ár meghatározásánál az összehasonlítás nem rossz irány, de nem ekkora távolságban és nem hirdetésből nyert információk alapján!
Az, hogy az adott területen mit mennyiért hirdetnek sajnos nem lehet lakásár meghatározásának az alapja. Azokon az árakon csak hirdetik az ingatlant. És azért hirdetik, mert nem tudják annyiért eladni!

Ha Ön eladni szeretné az ingatlant, akkor mindenképpen piaci áron kell kínálnia!

3. Ennyi pénz kell a továbblépéshez!

Ez nagyon becsülendő, hogy nem szeretné elkótyavetyélni az ingatlanját, de a további terveihez és pénztárcájához igazítani egy ingatlan árát nem jó megoldás! Az ingatlan értékét nem az határozza meg, hogy Ön mennyit szeretne érte kapni. A Vevőt és a piacot nem befolyásolja az, hogy Ön nagyobb lakásba szeretne költözni, és adott összegre van szüksége.
Ha az Önéhez hasonló lakást 10-20%-al olcsóbban is lehet venni a piacon, akkor sajnos nem az Ön lakása lesz a potenciális Vevők vásárlásának célpontja. Hiszen senki nem a saját pénztárcája ellensége!

4. Ennyiért vettem, ez alatt nem adom el

Sajnos ez a gondolatmenet szintén nem az, ami mentén a helyes piaci ár meghatározható! Az elmúlt időszakban sok eladó jár hasonló cipőben.

5. Csak tesztelem a piacot

Ez óriási hiba: irreális áron „agyonhirdetni” az ingatlant. Több eladó esik ebbe a hibába, hogy ezzel próbálja meg beállítani az árat. Meghirdeti nagyon drágán, de mivel nem jelentkeznek, akkor megy lejjebb az árral.

Gondoljon bele, mit lát az a vevő, aki több hónapja lakást keres, és feltűnik neki, hogy 3 hónapja látja már ezt a lakást, csak épp mindig egyre olcsóbban?

Tapasztalatból mondom, hogy az első gondolat, ami megfordul a fejében: biztosan valami nagy baja van, hogy 3 hónap alatt – ilyen intenzív hirdetés mellett – még senki nem vette meg. (És így már szinte azt sem lehet elérni, hogy megnézze a lakást!)

Másik gondolatmenet: „Miért venném meg most, ha folyamatosan esik az ára? Várok még egy kicsit, hátha még olcsóbb lesz.” Így minden potenciális Vevője kivárásra játszik, mert látják, hogy az ingatlanja egyre olcsóbb lesz.

Az ingatlan piacon két féle eladó létezik! Vajon Ön melyikhez tartozik?

1. Aki úgy gondolja, eladom, ha valaki megadja érte azt az árat, amit én szeretnék.

Ez a sikeres lakáseladás ÖNGYILKOSSÁGA. Ha drágán árulja, hetek óta hirdeti, s még csak érdeklődő sincs rá. Gondoljon bele, s érezze magát a vevő oldalán, zsebédben az ingatlan árával? “Vajon mi lehet a baja ennek az ingatlannak? Miért nem vette meg senki?” Megrágják, mint egy rossz zsemlét, majd félredobják. Vagy ha mégis lehet benne potenciál, az alku máris feléről indul!

2. Akiben valóban meg van az eladási szándék, komolyan gondolja az eladást, de valójában nem tudja, mennyit ér a piacon az ingatlana

Ebben a helyzetben gyakran előfordul, hogy alul értékelik az ingatlant és akár napok alatt eladják. Persze hatalmas, veszteséggel! Ezt biztosan ÖN sem szeretné!

 

Ha ÖN is a második csoporthoz tartozik és valós eladási szándéka van, akkor a legjobb helyen van.

Megmondjam, mennyit is ér valójában a lakása a mai piacon?!

Mi alapján válasszon vevőt?

Váó, sikeresen túl van az első lépéseken, és Önre talált egy vagy akár több ideális, biztosnak tűnő vevő is?

Akár egyedül van, akár többen vannak, természetes, ha mérlegel az eladás kapcsán. Ahogyan a vevőnek megbízhatónak kell találnia Önt, úgy áll ez fordítva is. Hogyan hozzon döntést, mire figyeljen? Nem kell ugyanis mindenkinek eladnia az ingatlanját.

A vevőnek a legtöbbször érzelmi döntés a vásárlás, de be kell vallani, ez az eladó számára is „nyomokban érzelmeket tartalmazhat”. Természetes, ha szeretné, hogy „jó kezekben” legyen a régi otthona. Van azonban sok minden, amire még figyelnie kell, amelyeket át kell gondolnia, esetlegesen megtárgyalni, mielőtt döntést hoz.

1. Az ár

A legalapvetőbb, és tudom, rögtön arra gondol: nyilvánvalóan annak, aki a legtöbbet ajánlja. Igen, a legjobb ár az egyik legfontosabb, de mérlegelje hozzá a többi szempontot is. Nem mindegy, hogy a bomba ár mikor, miből és hogyan kerül kifizetésre!

2. Fizetési idő

Két hét, három hónap? Foglaló, majd az adásvételig három részletben? Egyben az egészet? 10% most, 90% birtokba adáskor? A fizetési időnél és a részleteknél mindenképp mérlegelje, Önnek mikor és miért van szüksége a pénzre. Ha – ahogyan fogalmazni szoktam – „nem kenyérre kell”, akkor könnyebb helyzetben van. De ha például ebből szeretné fedezni a következő otthonát, akkor a birtokbaadáskor történő fizetés az Ön számára nem jó opció.

3. Fizetési konstrukció

Készpénzes a vevő? Hitelből fog vásárolni? Igénybe veszi a CSOK-ot? Az Ön számára ezek fontos információk, hiszen mindegyiknek van előnye és buktatója is. Nem feltétlen jelent rosszat, ha valaki hitelből szeretné fedezni a lakásvásárlást, és nem ördögtől való maffiózó az sem, akinek van a bankszámláján 30 millió az otthonára. Amire figyeljen ez esetben, hogy mindenképpen kérjen valamilyen biztosítékot: egy bankszámlakivonatot, papírt arról, hogy a vevő megkapta a hitelt, élhet a kedvezménnyel.

4. Költözési idő

Nem egyenlő a fizetési idővel! Sok esetben megegyezik, de sokszor más időpontot jelöl. Mérlegelje, mennyi időre van szüksége a cuccoláshoz. Van már hova mennie, vagy az árból vesz magának újat? Megéri esetleg az ár, hogy három nap alatt összepakoljon, és meghúzza Magát egy átmeneti helyen? Esélytelen, hogy egy hét alatt máshova bútorozzon? Számoljon: valóban jobban jár az átmeneti albérletre elköltött pénzzel együtt is?

5. Szimpátia

Bár azt mondtam, nem barátot keres, de azért a megérzéseire érdemes hallgatni, de legalábbis figyelembe venni őket.

Ha egy érdeklődővel kapcsolatban rossz érzései vannak, nézzen Magába, és kérdeze meg, miért. Sok eladó hajlamos minden jelöltet „bibisnek” ítélni, mert érzelmileg még nagyon kötődik a lakásához. Nincs ezzel semmi baj, de ne hagyja, hogy ez túlzottan befolyásoljon, és emiatt szalassza el az igazi vevőt!

Amennyiben nem erről van szó, gondolja végig, mik az ellenérzései: Ellent mond magának? Sosem éri el időben? Simlisnek tűnik (lehet, hogy csak rossz a fodrásza)?

Bár mind kedves embereknek szeretnénk átadni a kulcsot, azért ne döntsön az egymillióval kevesebbet ajánló friss, fiatal házaspár mellett, csak mert cukik.

 

Nehéz döntés ez az Ön számára is, de nem kell egyedül végig csinálnia! Nagyon sokan vannak, akik a vevő, vevők megtalálása után fogadnak csak ingatlan tanácsadót, pont az ilyen helyzetek mérlegelésére és megoldására. A szakértő a tapasztalatával és emberismeretével segít kiigazodni a helyzetek között, segít felállítani a pro-kontra listát, és támogat a döntés meghozásában. Ön helyett persze nem dönthet, de minden segítséget megad hozzá!

„Miért hallgatnék Rád? Azt sem tudom, ki vagy…”

A felvetés jogos. Hiszen nem ismerjük még egymást.

Visy Éva vagyok, ingatlan értékelési szakértő, a CreditIngatlan tulajdonosa.

Több mint 17 éves ingatlanértékesítési tapasztalattal, felsőfokú ingatlanértékbecslői képesítéssel (bankok felé végzett számos referenciával) foglalkozom hivatalos ingatlan értékbecslés készítésével, ingatlanvagyon-értékeléssel, valamint ingatlanvásárlási és értékesítési tanácsadással.

Munkámban egyik legfontosabb értéknek, a szakmailag és emberileg egyaránt korrekt, teljes körű tájékoztatást tartom.

Egyik ingatlan sem ugyanolyan, mindegyik más valamiben, valahogy, mindegyik tartogat valami különlegeset. Ezért szeretem annyira ezt a szakmát, hiszen annyira színes és változatos. Éppen ezért munkámat lelkesen és lelkiismeretesen végzem. Számításaimra pedig rendkívül igényes vagyok.

Tapasztalatom kiterjed a legkülönbözőbb típusú, és elhelyezkedésű ingatlanok értékelésére.

Bízza rám ingatlanát, és garantálom, hogy a legjobb irányárral fog indulni a piacon.

Visy Éva
ingatlan értékelési szakértő